Reforma do Arrendamento 2026: Senhorios no Porto em Alerta

A reforma do arrendamento ainda em discussão na Assembleia da República prevê resolução do contrato já após 2 meses de renda em falta, cauções até 3 meses sem limite máximo em novos contratos, e o fim do travão de 2% nos aumentos de renda. Até à data desta publicação, nenhuma data de entrada em vigor foi ainda anunciada.

O Que Muda nos Contratos de Arrendamento

A proposta legislativa em discussão altera várias regras que afetam diretamente os senhorios com imóveis arrendados no Porto:

• Resolução por falta de pagamento: passa a ser possível após 2 meses de renda em falta, em vez dos atuais 3 meses
• Atrasos repetidos: atrasos superiores a 8 dias também passam a justificar a resolução do contrato, se ocorrerem mais de 3 vezes (seguidas ou interpoladas) em 12 meses, ou mais de 4 vezes em 18 meses
• Prazo para o senhorio agir: o prazo para exercer o direito de resolução alarga de 3 para 6 meses
• Aumentos de renda em novos contratos: elimina-se o limite de 2% para o aumento da renda inicial em contratos novos sobre imóveis já anteriormente arrendados
• Caução: pode subir até 3 meses de renda (atualmente o limite comum é 2 meses), sem limite máximo em determinados contratos novos
• Renovação do contrato: o senhorio passa a poder opor-se à primeira renovação logo no termo do contrato, sem ter de esperar os atuais 3 anos

O Que se Mantém para Contratos Anteriores a 1990

Os contratos de arrendamento habitacional celebrados antes de 1990 continuam a ter um regime de transição próprio:

• Inquilinos com menos de 65 anos e rendimento anual inferior a 64.400€: transitam para o regime do NRAU, mas com uma proteção de renda transitória de 5 anos
• Inquilinos com 65 ou mais anos, ou com deficiência igual ou superior a 60%: mantêm a proteção de renda independentemente do rendimento, com compensação do Estado ao senhorio quando o rendimento do inquilino é inferior a 64.400€
• Fundo de Emergência Habitacional: prevê apoio financeiro não reembolsável para agregados vulneráveis em risco de ficarem sem habitação

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O Que Isto Significa para Investidores no Porto

Freguesias com elevado peso de contratos antigos e de arrendamento tradicional, como Bonfim, Campanhã ou Paranhos, serão provavelmente as mais afetadas por estas alterações, tanto pela transição dos contratos pré-1990 como pelo potencial regresso de proprietários ao arrendamento de longa duração, caso as novas regras tragam maior segurança jurídica face aos atrasos de pagamento.

Para quem está a considerar comprar um imóvel no Porto para arrendar, a recomendação prática é acompanhar a aprovação final da reforma antes de fechar contratos novos com condições baseadas em regras que ainda podem mudar, e rever com atenção os contratos de arrendamento já existentes em imóveis que pretenda adquirir.

Perguntas Frequentes

A reforma do arrendamento já está em vigor em 2026?

Não. Até à data desta publicação (setembro de 2026), trata-se de uma proposta legislativa que ainda aguarda discussão e aprovação final antes de ser publicada em Diário da República, sem data de entrada em vigor anunciada.

Posso já aumentar a caução para 3 meses de renda num contrato novo?

Ainda não; mantêm-se em vigor os limites atuais até à publicação oficial da reforma, e só a partir dessa data os novos valores de caução poderão ser aplicados.

O que acontece aos contratos de arrendamento antigos (anteriores a 1990) já assinados?

Mantêm um regime de transição próprio, com proteção de renda que varia entre 5 anos ou sem limite de tempo, dependendo da idade, do grau de deficiência e do rendimento do inquilino.