Mais-Valias Imobiliárias 2026 – Quanto Paga de Imposto na Venda?

Quando vende um imóvel por preço superior ao de compra, a diferença é considerada mais-valia e tributada como rendimento profissional no IRS. Em 2026, pode pagar entre 14% a 48% de imposto conforme o escalão de rendimento, com possibilidade de deduções e períodos de isenção se cumprir condições específicas.

Cálculo da Mais-Valia

Mais-valia = Preço Venda – Preço Compra – Despesas Compra – Despesas Venda. Despesas incluem: IMT pago, comissão intermediário (4-7%), comissões bancárias, impostos. Cada despesa documentada reduz a base tributável.

Tributação em 2026

Mais-valias são tributadas como rendimento profissional conforme escalão de IRS (14% a 48%). Existem regimes especiais: isenção parcial se imóvel é primeira habitação, redução se deteve 5+ anos, isenção se venda dentro de prazo legal.

• Primeira habitação: possível isenção parcial (até 50% da mais-valia)
• Imóvel detido 5+ anos: redução progressiva do imposto
• Investidor profissional: tributação como rendimento profissional
• Não residentes: tributação especial até 28%

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Estratégias de Otimização

Proprietários podem otimizar: documentar todas as despesas de compra e venda, vender primeira habitação (isenção), aproveitar período de detença de 5+ anos, ou estruturar venda através de empresa.

Perguntas Frequentes

Se vendo primeira habitação, pago imposto?

Possível isenção parcial se respeitar requisitos: uso habitacional durante duração posse, venda dentro de 3 anos de novo imóvel. Documentação obrigatória.

Posso descontar obras de reabilitação?

Sim. Despesas com obras dentro de últimos 5 anos (máximo 25% do preço compra) podem ser deduzidas da mais-valia.

Se perco dinheiro na venda (menos-valia), pago algo?

Não. Menos-valias não são tributadas, mas também não geram benefício fiscal (não compensam com outros rendimentos).