Licença de Utilização no Porto: Desde 1 de Outubro a Escritura Tem de Dizer se a Sua Casa Tem Título Urbanístico

A partir de outubro de 2026, a documentação urbanística de uma casa deixou de ser um detalhe que só interessava ao banco — passou a ter de constar expressamente na própria escritura.

Desde 1 de outubro de 2026, a escritura de compra e venda tem de indicar expressamente se o imóvel tem ou não título urbanístico (licença de utilização); se essa indicação faltar, o negócio pode ser anulado, e sem o documento a casa tende a valer menos, porque exclui compradores que precisam de crédito habitação.

O que mudou a partir de 1 de outubro de 2026

A licença de utilização — também chamada licença de habitação — é o documento em que a câmara municipal confirma que a construção segue o projeto aprovado e que o imóvel pode ser usado para o fim previsto, como habitação. Desde 2024, a escritura já não exigia obrigatoriamente a apresentação física deste documento, mas a situação mudou de novo este ano: desde 1 de outubro de 2026, a escritura passou a ter de dizer, preto no branco, se a casa tem ou não título urbanístico.

Na prática, isto obriga notários e vendedores a confirmar e declarar a situação urbanística do imóvel em todas as transações a partir desta data, em vez de deixar essa verificação apenas a cargo do banco financiador — o que significa que mesmo uma venda sem recurso a crédito (pagamento a pronto) já não pode contornar esta questão.

Para que serve a licença de utilização e quanto custa

Mesmo antes desta mudança, a maioria dos bancos já recusava financiar a compra de um imóvel sem prova de legalidade da construção — por isso, na prática, quase todas as vendas com recurso a crédito já exigiam este documento. Os custos variam por câmara municipal:

• Emissão de comunicação de utilização com vistoria: entre 400€ e 1.600€
• Cópia ou certidão de uma licença já existente: entre 6€ e 60€
• Certidão para casas anteriores a 1951 (que não precisam de licença): normalmente algumas dezenas de euros
• Legalização de uma casa sem licença: de algumas centenas a vários milhares de euros, incluindo projeto e termos de responsabilidade de arquiteto ou engenheiro

Casas antigas no centro histórico: a exceção de 1951

Esta questão é particularmente relevante em freguesias como a Sé, no centro histórico do Porto, onde uma parte significativa do património edificado é anterior à criação da própria obrigação de licença de utilização. As casas construídas antes de 7 de agosto de 1951 não precisam deste documento — basta obter uma certidão da câmara municipal que confirme a data de construção do imóvel, o que costuma ser bem mais rápido e barato do que todo o processo de legalização.

Já para construções posteriores a 1951 sem licença — incluindo ampliações ou alterações feitas a edifícios antigos sem o devido licenciamento — é necessário avançar com o processo de legalização junto da câmara, com o acompanhamento de um técnico habilitado.

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O que fazer se a sua casa não tiver licença

Se está a pensar vender e não tem a certeza se o seu imóvel tem licença de utilização em dia, o primeiro passo é pedir à câmara municipal uma cópia ou certidão do documento, normalmente através da plataforma online de urbanismo — este processo costuma demorar de dias a poucas semanas. Se confirmar que não existe licença e o imóvel não se enquadra na exceção de 1951, convém decidir, em conjunto comigo, se vale a pena legalizar antes de anunciar a venda ou se prefere vender com essa situação já identificada, normalmente com um desconto que reflita o custo e o risco da legalização para o comprador.

Em qualquer dos casos, o mais importante é não deixar esta verificação para a última hora — com a nova exigência na escritura, uma situação urbanística por esclarecer pode atrasar ou mesmo bloquear o negócio já numa fase avançada.

Perguntas Frequentes

A minha casa antiga no centro do Porto precisa de licença de utilização?

Se foi construída antes de 7 de agosto de 1951, não precisa de licença — basta uma certidão da câmara a confirmar a data de construção. Se for posterior e não tiver licença, é necessário legalizar.

Posso vender a casa sem licença de utilização?

Pode, mas com a nova regra, a escritura tem de declarar essa situação, o que normalmente reduz o valor de venda e limita o número de compradores interessados, sobretudo os que precisam de crédito habitação.

Quanto tempo demora a legalizar uma casa sem licença?

O processo costuma demorar meses, porque exige um projeto elaborado por um técnico habilitado e a aprovação da câmara municipal — por isso, se está a pensar vender, vale a pena começar este processo com bastante antecedência.