Dação em Cumprimento: Entregar a Casa ao Banco é Mesmo a Melhor Solução Para Quem Não Consegue Pagar o Crédito?

Quando as prestações do crédito habitação deixam de ser sustentáveis, a dação em cumprimento — entregar o imóvel ao banco para extinguir a dívida — surge como opção, mas raramente é a mais vantajosa. Na maioria dos casos, vender o imóvel no mercado antes de chegar a esse ponto permite recuperar mais valor e evitar prejuízos maiores.

O que é a dação em cumprimento

A dação em cumprimento (também chamada dação em pagamento) é um acordo entre credor e devedor em que a dívida é liquidada através da entrega de um bem, em vez do pagamento habitual em dinheiro. No crédito habitação, isto significa que o proprietário entrega o imóvel ao banco, extinguindo total ou parcialmente o valor em dívida, em vez de continuar a pagar as prestações mensais.

Vantagens e riscos para quem está a pagar um crédito habitação

Entre as vantagens mais referidas para o devedor contam-se:

• Rapidez: evita processos judiciais de execução hipotecária, normalmente mais longos e desgastantes
• Economia processual: reduz custos com ações judiciais e taxas associadas a uma execução
• Avaliação por perito: o imóvel é avaliado por um perito imobiliário, o que pode resultar num valor mais favorável do que uma avaliação em contexto de penhora judicial

No entanto, os riscos não são de somenos:

• O valor atribuído ao imóvel na dação pode ficar abaixo do que seria alcançado numa venda direta no mercado livre
• Se o valor da dação não cobrir a totalidade da dívida, o devedor pode continuar responsável pelo remanescente
• A formalização exige escritura notarial, com custos fiscais associados (IMT e Imposto do Selo), que devem ser confirmados antes de avançar

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Vender antes de entregar o imóvel: quando compensa mais

Na generalidade dos casos, um imóvel vendido no mercado aberto — com divulgação ativa, visitas organizadas e negociação profissional — tende a alcançar um valor mais próximo do seu valor de mercado real do que o valor atribuído numa dação em cumprimento, onde o banco negoceia a partir de uma posição de maior controlo sobre o processo.

Antes de considerar entregar o imóvel ao banco, faz sentido avaliar sempre estas alternativas:

• Renegociação do crédito junto do próprio banco: alargamento de prazo, período de carência ou revisão de spread
• Venda direta no mercado, liquidando o crédito com o produto da venda e, potencialmente, apurando um remanescente a favor do proprietário
• Consolidação de créditos, se a dificuldade resultar da acumulação de várias dívidas e não apenas do crédito habitação

Uma avaliação atualizada e rigorosa do imóvel é o primeiro passo para perceber se a venda no mercado permite não só liquidar a dívida junto do banco, como ainda preservar alguma margem de capital próprio.

Como funciona o processo formal da dação

Caso a dação seja mesmo a via escolhida, o processo passa por: negociação prévia com o banco sobre o valor a atribuir ao imóvel; formalização através de escritura notarial; e liquidação dos impostos aplicáveis à transmissão, nomeadamente IMT e Imposto do Selo, tal como numa compra e venda convencional. É por isso essencial ter aconselhamento jurídico e financeiro antes de assinar qualquer acordo com o banco.

Perguntas Frequentes

A dação em cumprimento extingue sempre toda a dívida?

Nem sempre. Se o valor atribuído ao imóvel na dação for inferior ao montante em dívida, o devedor pode continuar responsável pela diferença, salvo acordo em contrário com o banco.

Posso tentar vender a casa mesmo depois de começar a negociar a dação com o banco?

Sim, e é frequentemente a opção mais vantajosa. Enquanto o acordo de dação não estiver formalizado por escritura, o proprietário mantém a titularidade do imóvel e pode optar por uma venda no mercado.

A dação em cumprimento afeta o meu histórico de crédito?

A extinção da dívida através da dação é registada como resolução do incumprimento, mas o histórico de atrasos anteriores nas prestações pode manter-se registado nos sistemas de informação de crédito por um período determinado.